私の周りでは、いま不動産投資を始めている人が増えています。人気は都内のワンルーム投資です。2000〜3000万円で購入した中古もしくは新築ワンルームを一人暮らし向けに貸し出す。家賃＝ローン返済金にできれば、30年後にローン完済してマンションは自分のものになり、その後の家賃は不労所得として…というのが大まかな流れです。
不動産投資とは？
不動産投資とは、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得ること。また、購入した物件の価値が上がったら売却することもできます。しかし、手続きなどがやや面倒なこともあり、売却益よりも家賃収入を目的に投資する不動産投資が主流です。
現在のトレンドは、東京都内の中古ワンルームマンション投資。地方よりも将来性のある東京に資金が集中しており、ここ数年不動産価格は上昇していました。東京オリンピック後、この価格がどう動くのか、多くの不動産投資家たちが注視しています。
東京中古ワンルーム投資、よくある殺し文句
私もいくつかのワンルーム投資の営業を受けました。彼らの必殺技（？）に、心がぐらついたり、行けるかも！と足を踏み入れかけた瞬間もありました（笑）。よくある殺し文句、予習しておいて損はありません。
「東京は人口が増加し続けているので、ワンルーム不動産の需要はなくなりません」
よく言われます。これ、めっちゃ言われます！
はい、資料これね、的にグラフを見せられます。↓
確かに今のところ、東京には人口が増え続けています。でも10年後はどうでしょう？これだけIT化が進んで、先進的なIT企業は地方にサテライトオフィスを構え、もはや日本を飛び出しているのに…？働き方改革が叫ばれ、リモートワークが認められ始めているのに…？
都内の企業で働く人が減れば、サービス業も衰退します。
私は、人口が増えるか減るかはわかりません。でも増えると決めつけて一点透視するには額が大きすぎるのが不動産投資ではないでしょうか。
「ローン返済分は、借主の家賃支払いでペイできます」
これも全員言ってた（笑）。ローンの返済金額を家賃と同額にすれば、自分の支払いゼロで、30年後にマンションが自分のものになりますよっていうロジックです。
でもこれにも穴はあって…
- 借主がいない期間は、支払いペイできない
- 家賃を安くせざるを得ない時、ペイできない
- 借主が変わる際、クリーニング費用などが必要（オーナー負担）
- 老朽化によって管理費が上昇
収支がイコールにならない場合、もちろん手出しが発生します。万が一、月10万円のワンルームが半年間空き家になったら、50万円…。それを払っても痛くないだけの財力があればいいのですが…。
「30年後、マンションがあなたのものに！」
もちろん、不動産は資産になり得ます。しかし、ここでの問題は2つ。
1つ目は、築15年の中古マンションを購入した場合…私がそのマンションの完璧なオーナーになった時、そのマンションは築45年です。結構な老朽化、してませんかね…？老後そこに住む…？ちょっと想像できないです。
お金があったら、バリアフリーの老人ホームに入りたい…。
自分がそんな状況ですから、他の人が入りたいと思えるとは到底思えないので、貸し出す際の家賃は格安でしょう。むしろ、修繕積立費用とペイできたら万歳なのではないでしょうか。
2つ目は、そのマンションが売却できるかどうか、です。上記のように、30年後の未来は想像しきれません。築45年の老朽マンション、いったいいくらで売れるんでしょうか。
不動産投資の唯一のメリット（？）
会社員でも大金を借りることができることです。
というか、会社員だからこそ借りられます。通常の投資の場合、自分で元本を用意しなければならず、初期は投資金額が低いとリターンも低いため、投資効率が低くなります。しかし不動産投資は、最初に数千万を借りて大きな資金での投資スタートができるためリターンも大きくなります。
とはいえ…、お金を借りるということは利息がつきます。利息分と利益がトントンくらいになればいい方。むしろ、毎月数万円を支払うことが必要になる場合が多いそうです。
なので、私はお金が借りられることはメリットとは捉えていません。
私の周りの不動産投資家たち
私の友人で不動産投資をしている人たちです。3人とも男性で、私が投資しているというと、「不動産投資もおすすめだよ！」っていうので、軽く話を聞きました。
不動産投資歴10年 友人Aの場合
銀行勤務の友人Aは、不動産投資歴10年のベテランです。すでに5件のワンルームマンションを都内に保有しており、今まで売買したのは10戸以上。それらすべてを「購入金額＜売却金額」で売り抜けています。
友人Aの強みは、次の開発地域の情報を聞きつけ、その土地の駅直結タワマンなどを購入すること。開発が始まるとその周辺のマンション価格が高騰し、そのタイミングで売り抜けます。銀行員なので、その辺の情報には敏感。情報勝者です。
ちなみに彼は、もう新しい物件の購入はやめて、アーリーリタイアをもくろみ中。不動産投資で得た利益を元に、投資の世界に進出予定です。銀行員だと、投資はできない（社則？インサイダー？）のが今の弱点です。
不動産投資歴3年 友人Bの場合
こちらは横浜を中心に新築ワンルームマンションを買い始めた友人B。年収1000万円で手堅い技術職（某有名自動車メーカー）に勤めています。まだ投資フェーズで、回収はできていないのでなんとも言えませんが、すでに5戸のワンルームマンションを持っていて、満室。負債は1億超えたそうです（笑）。
15年後のアーリーリタイアを目指して、10戸のマンションを目標に買い漁っています。
友人Bの手法は、新築ワンルームマンションを1棟で数戸持つ方法。売り抜ける時、1戸を高めに出して、他の部屋の割安感を出して売り出す予定だそうです。
法人も作っていて、経費計上ができるので税金対策に役立っているそう。
不動産投資歴0年 友人Cの場合
2018年夏、私と出会ったことで人生が変わってしまったという友人C（笑）。友人Cは好きでもない仕事を10年以上続けていて、「本当はダンサーになりたかった」というので、「今からでも遅くないからなればいいよ！お金のためだけに働かなくても、ほかにほうほうあるはず！」と、私としてはまったく普通のことを言ったんですが、それをうけて、自分で勉強して、不動産投資に行き着いたそうです。
友人Cも法人をつくって、昨日初めて競売物件を購入！最初からハードル高いところにいったな〜という印象ですが、もともと不動産の仕事を本業としているので、そこで培った知識を元に勝負をかけたそうです。
余談ですが、彼も私と同じく1000万円以上の資金を持っていて一部上場企業に勤めているので、お金は潤沢に借りられそう。その分、おかしな投資案件をつかまされないことを祈っています、遠くから。
私が不動産投資をしないたった2つの理由
まわりにおすすめされても、自分が納得しないとやっぱり大切なお金はつぎ込めません。私が不動産投資をしない理由はたった2つです。
空き家リスクがこわい
ワンルームマンション投資は、入居者から徴収する家賃をローン返済の元本としています。入居者が絶えず入っていれば、返済リスクは低いのですが、長期にわたって入居者が入らなかった場合、ローンの返済は自分の懐から払わないといけません。恐ろしすぎる空き家。ここ3年は問題ないかもしれません。でも10年後、20年後はどうでしょう？想像できますか？
日本の人口減少
出生率は1971～74年には200万人となり、その後緩やかに下降しています。死亡率は出生率を上回り、じわじわと日本人は少なくなっているのです。
住む人が少なくなれば、必要な住宅数も少なくなります。そう、つまり空き家リスク、高まります…。
IT化による東京一極集中の崩壊
不動産販売業者は言います「でも、東京の人口は増え続けています！」
でも、これも長くは続かないと私は思っています。なぜならIT企業に勤めていて、リモートワークの普及スピードを見ているから。会社に来なくてもできる仕事は確実にあります。弊社でも週に2-3日「WFH」をしている人が一定数います。
WFH＝work from home（ワーク・フローム・ホーム）
つまり、週に2-3日しか会社に出勤してないんですね。そうすると、頑張って都心に住む必要はなく、生活コストが安い所に住むことができます。また、通勤時間も効率的に使うことができます。
これらがスタンダードになると、東京一極集中ではなくなり、ホワイトカラーの高所得者が地方に流れていきます。すると、東京で商売しているサービス業も衰退していくはずです。（お金を払ってサービスを受けてくれる人がいなくなるから）
これを肌で実感しているので、東京にワンルームマンションを買うのは今はちょっと…と思っています。
集中投資リスクがこわい
不動産投資は、1点集中で数千万を投資する所です。株なら数十万、数百万単位の集中投資ができますが、不動産はできません。
もし不動産に投資したいなら、私は不動産ETFや投資信託を利用します。その方が安心だし、自分の性分に合っているからです。つまり不動産投資がNGというわけではなく、株やETFのほうが自分に合っているという結論です。
でも、投資で急に大金を手に入れる可能性は高くないと思うので「一点集中で勝負したい！」という人には、不動産投資があっているのかも。私の周りの不動産投資家は全て男性なので、そういう豪胆なところがあるのかもしれません。
まとめ
私は不動産投資を今のところ考えていませんが、周りはどんどん始めています。リスクとメリットをしっかりと把握した上で、自分の資産をどこに投下して、運用していくか。決められるのは自分だけです。私は不動産投資に興味を持ってリサーチして「自分には合わない」という結果を出しました。大切なのは投資手法のことをしっかりと理解して、自分の頭でやるやらないを決めることだと思います。
成功するまでやり続ければ失敗しない。
一度やると決めたことをやり続けるためには、自分自身の頭で考えて決断したことかどうかがもっとも重要なのではないでしょうか。
